楼市开年预测:房地产或迎来三元供应模式新时代

2018-01-16 09:54:07 来源: 21世纪经济报道(广州)
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从全国国土资源工作会议上获悉:截至目前,全国划定永久基本农田15.5亿亩,城市周边永久基本农田保护比例由45%上升到65%,5年来全国建设占用耕地1560万亩,补充耕地2259万亩,数量占补有余,质量总体稳定。新增建设用地计划在连续4年减少的基础上,今年再减少20万亩,其中占用耕地规模也相应减少。

2018年开年以来,兰州楼市微调为市场带来一丝不同的气息。除此之外,自2017年10月以来,短短3个月时间,全国有近20个城市和地区发布了人才引进政策。而这些政策大多采用落户以及购房**等措施。

对于房地产市场环境发生的变化,21世纪经济报道记者采访多位业内人士。业内人士普遍认为,房地产调控正在发生微小变化,但总体趋紧的基调并未改变。人民日报于1月15日撰文指出,部分地方楼市政策调整属于对前期政策中刚性、粗糙部分的适时修正。在“房子是用来住的,不是用来炒的”已成为全社会强大共识的背景下,中国楼市从严调控的基调不会改变、长效机制建设的步伐不会放慢、防范和化解风险的决心不会动摇。

开启“一城多策”

2017年这一年,中国房地产调控政策密集程度前所未有。总体而言,在“房住不炒”总基调之下,各地政府密集发布“一城一策”,甚至是“一城多策”调控政策。然而,这一基调将因市场环境变化而转变为“一城多策”。

中原地产研究中心统计数据显示:2017年,年内全国接近110个城市与部门(县级以上)发布房地产调控政策,发布的调控政策次数多达270次以上。

总体来看,2017年,房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基调,地方以城市群为调控场,从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变,限购限贷限售叠加土拍收紧,供应结构优化,调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密,大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点,在控制房价水平的同时,完善多层次住房供应体系,构建租购并举的房地产制度,推动长效机制的建立健全。

不过,进入2018年以来,自兰州开始的楼市微调政策引发了业界对调控是否放松的再次思考。兰州市近期调整房地产市场调控政策称,**区买房三年后才能交易,取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。同时,城关区、七里河区、安宁区范围内(含高新区、经济区,不包括高新区榆中园区)的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策,但不再提供社保证明和纳税证明。

除此之外,包括青岛、南京等近20个城市发布了吸引人才的政策。而这些政策大多与落户和购房**有关。

1月15日,新城控股副总裁欧阳捷在接受21世纪经济报道记者采访时表示,总体而言,调控松动是必然的,但调控松动的逻辑与过去不同。“以前调控的逻辑是,市场好的时候拼命压,市场不好的时候就拼命拉。但在‘房住不炒’前提下,未来调控松动将围绕住的前提大做文 章。”

究竟如何围绕“房住不炒”进行调控呢?具体而言,欧阳捷认为,吸引人才就是一种方式。调控不可能不让城市发展,而各大城市群也需要依赖发展赢得城市间的竞争。因此,各城市还需要做大经济。通过吸引高新技术产业人才就是一种方式。此外,欧阳捷认为,以去库存的名义放松调控也是一种方式。

业内人士普遍认为,2018年楼市调控将开启“一城多策”模式。

供给端细化

调控适度修正并不意味楼市未来会迎来上涨行情。

其中,信贷是影响楼市未来的重要因素。关注点将更多集中于经济结构的优化和质量效益的提高,宏观政策保持连续性稳定性,货币政策将与宏观审慎政策相互配合,为供给侧结构性改革营造中性适度的货币金融环境。展望2018年,经济增长向好趋势不变,就业情况保持良好,同时金融严监管、去杠杆政策延续,物价存一定上涨压力,外围货币环境变化对人民币汇率的影响仍未消除,内外因素共同决定短期内货币政策不存在放松的基础,而适度的中性调控更符合国内经济结构调整的需要。

欧阳捷也认为,随着全球量化宽松结束,央行也在收紧信贷政策。房地产所能获得的资源渠道越来越少,而利息却在走高。限贷不可能放松,一旦放松将会对房地产市场产生重大影响。因此,欧阳捷认为,房价在2018年不具备暴涨基础。不过,欧阳捷预测,限价在2018年可能会在相对合理范围内放松。房价环比不上涨在2018年不会再被强调。因2017年过度限价而造成的市场扭曲在2018年可能会得到修正。

“展望2018年,随着调控政策由一、二线城市向三、四线城市深入,加之国家货币政策的收紧,我们预计三、四线城市此轮上涨周期将接近尾声。然而我们必须看到主要的一、二线城市库存量目前还是处于历史低点,大部分城市的库存去化时间也维持在12个月以下,从而导致开发商在短期内继续拥有一定的定价权。” 仲量联行中国研究部总监周志锋表示。

从成交量上看,欧阳捷预测,2018年,非都市圈的中小城镇的城镇化将会接近尾声,而一线热点城市“无地可供、无房可售”的情况也将很难得到缓解,二线热点城市将会维持常态。因此,总体而言,房地产销售总量将会整体走低。

此外,易居研究院预测,2018年,全国商品房销售面积预计下跌7%左右;全国房地产开发企业土地购置价格预计2018年增长10%左右;全国商品房成交均价预计2018年增长3%左右。

2018年,需要注意的是,房地产多主体多样化供应格局将导致市场发生重大变化。易居研究院认为,补库存的政策思路会强化。在总量刺激的同时,结构调整也会积极开展。尤其是结合住房体制改革的思路,在供给端上会有细分领域的划分。比如说2018年会在三元供应模式上发力,即形成完全产权概念的商品住房供应体系、部分产权的共有产权住房供应体系、零产权的租赁住房供应体系。相关的住房供应体系也会引导不同的资金和资源导入。

“在供应长期匮乏、人口红利以及政府支持等因素的推动下,租赁住房将会成为中国的下一个市场关注点。从长期来看,中国的房地产开发商和投 资者将迎来许多富有吸引力的商机。”周志锋乐观表示。

杨利利 本文来源:21世纪经济报道 责任编辑:杨利利_fy01
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