安徽
2023年2月16日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行合肥分公司针对2022年全年合肥写字楼市场、零售商业市场、产业地产市场及公募REITS市场进行了多维度盘点和解读。
左1：戴德梁行项目及企业服务部高级助理董事 朱丹华
左2：戴德梁行南京及合肥总经理 魏建历
左3：戴德梁行中国区产业地产部主管、董事总经理 苏智渊
左4：戴德梁行华东区估价及顾问服务部董事 王飞强
左5：戴德梁行安徽区业务负责人 张艺凡
写字楼市场：营商环境持续优化，板块发展日趋活跃
截止2022年9月，合肥GDP为8603.54亿元，同比增长3.3%，整体发展趋势向好。2022年，合肥高品质写字楼需求相对活跃，北一环、包河等板块超25万㎡新增供应入市，高品质商办项目总存量约196万㎡。
受市场影响，整体办公持续承压，业主在租金和免租期作出让步，期望现有租户续租及吸引新租户入驻。整体租金均价进一步下降，约64元/㎡/月。受高品质项目入市影响，空置率进一步升高，约33.6%。
数据来源：戴德梁行项目及企业服务部
专业服务成交活跃，占比40%，以律所、办公运营商等为主。其次为金融，占比23%，以银行、证券为主，500㎡面积段成交较多。
全市销售供求差距逐步缩小，新增供应约49万㎡，同比下降33.4%，成交约50万㎡，同比降低20.4%，成交均价维稳，约1.2万元/㎡。
商办地块集中在高新区，均溢价成交，占比超六成；其他区域底价成交，部分为国企单位托底。
商业地产市场：传统商圈持续发力，新兴商圈迅速扩张
宏观经济上升为消费者信心增长和零售物业市场回暖带来强劲动力，市场发展持续良好复苏态势。2022年，优质商圈购物中心开业，新增供应20.5万㎡，市场总存量达406万㎡。
受新项目影响，全市空置率上升至7.7%。市场租金稳定，多数业主通过租金及优惠政策吸引品牌入驻。
四季度，国际和国内品牌加速在合肥市场的扩张及渗透，涵盖国际奢侈品牌、国际家居品牌、时尚业态等。
2023年，合肥优质零售物业市场预计将迎来4个项目入市，约45万㎡，加剧市场竞争，但同时现有零售物业也将进行设施翻新、租户调整或增加体验场景，实现提质升级。
数据来源：戴德梁行研究部
2022年以来，合肥市采取高效的疫情防控及经济纾困措施推动，经济增长稳中向好。同时不断发布对新兴产业相关扶持政策，打造更优质的营商环境。面对市场新的需求，未来合肥办公产品将更趋于绿色、健康、生态，提升软硬件水平及服务配套能力，更好的为入驻企业服务。经济复苏后，合肥将持续稳健发展。”
产业地产市场：产业地产市场韧性发展，土地政策迎变，借势科创生态铸底寻突破
1. 市场回暖，再创新高
从租金来看，2022年合肥产业地产载体平均租金约26元/平方米/月，热门板块（高新、经开）均价可达到36元/平方米/月，均处于历史最高水平。从入驻率来看，市场平均入驻率达73%以上，基本恢复至疫情前水平。
统计范围：全市各板块重点产业地产载体；数据来源：戴德梁行产业地产部；数据截止：2022年
2. 撤县划区规划预期带来可拓展产业空间，但新酝酿的土地政策或将影响未来拿地热情
合肥“十四五”撤县划区规划预期带来可拓展产业空间，借鉴各地先行经验，2023年合肥新酝酿的《关于进一步规范产业用地出让管理的意见（试行）》，将明确规范合肥市场产业用地的供应、价格、开发及退出限制，整体来说，开发强度加码，分割销售政策收紧使得拿地热情降温。
3.成交客群彰显城市产业集聚度，全球科创新枢纽释放未来新潜能
从租赁客群来看，“芯屏器合、急中生智”集聚度进一步凸显。前三大产业电子信息、生物医药和新能源汽车的租赁成交已占整体市场的60%以上，预计未来主导产业占比将进一步提升。借力合肥综合性国家科学中心内生科创源动力 +“科大硅谷”全球校友朋友圈，未来“国外”及“外地”双外客户预期增加。
产业园市场是城市科创的重要支撑，建议未来合肥引入更多园区开发主体，营造更开放多元的园区市场；引入全球顶级招商伙伴、产业顾问，建立更多招商渠道和合作模式和更多元的招商引资方式；定制更有吸引力的土地政策、引资政策、人才政策；打造更多集成电路、生物医药等重点产业的公共技术平台和服务团队等更完善的专业配套，以及更专业的科技咨询服务，助力合肥建设全球科创新枢纽。“
公募REITS市场：城市快速崛起，政府专项政策支持力度加强，产业园、仓储物流、保障性住房、优质商办物业及收费收益权类项目市场机会广阔
合肥，是规划中的长三角世界级城市群的一极，也是正在快速崛起的国家科学中心城市。而新年开始，合肥对于公募REITs的政策支撑也是加大了力度，1月28日安徽省发布了《安徽省人民政府办公厅关于印发进一步盘活存量资产扩大有效投资实施方案的通知》，主要内容是积极通过REITs、资产证券化等方式盘活市政基础设施领域的资产，在城市及政策的双重支撑下，合肥乃至安徽在2022年下半年共发行了两单公募REITs，第一单华夏合肥高新REIT（代码：180102），第二单安徽交控REIT（代码：508009）。第一单发行规模15.33亿，底层资产为35.68万平方米的创新产业园，也符合科教城市的定位，第二单发行规模为REITS市场规模最大的一单REIT，达到108.80亿元，底层资产为165.153公里的G50沪渝高安徽段，也体现了合肥乃至安徽作为连接东西南北部城市的重要交通枢纽地位。
戴德梁行长期助力中国Reits发展，迄今为止共参与了25单公募REITs中的12单发行，服务物业涵盖仓储物流，产业园区，保障房，固废处理，发电设施，提供四项专业服务，包括不动产估值、市场调研、股权评估及工程尽调等等。未来，戴德梁行将为安徽公募REITs发行提供更大的助力，提供具有国际化视野的专业力量。
戴德梁行南京及合肥公司总经理魏建历总结道，回顾2022年，合肥市高效统筹疫情防控和经济社会发展，成立稳经济专班助企纾困，同时依托合肥自身的产业韧性与开放创新，整体经济增长稳中向好。展望未来，在合肥完善的经济政策保障体系下，市场信心将大幅提振，“新增亿元税收楼宇30个”目标任务，将助力合肥楼宇经济高质量发展。 “大科创”战略将全面提升科创效能，促进“大科创”与“大产业”融合发展，新能源汽车、生物医药等“16+N”重点产业链布局持续优化，为产业的地产市场带来广阔前景。零售物业方面，合肥以创建国际消费中心城市为抓手，持续推动消费复苏，考虑到合肥未来的消费潜力，需求有望得到释放，零售市场也将逐步恢复活力。同时我们将协助安徽市场主体拓宽多元化融资途径，在公募REITS、国家专项债等领域提供助力。作为唯一在合肥设有分支机构的国际五大行，我们一直致力于深耕本土市场，洞察安徽本土市场动态，结合国际化的视野，提供专业、高效、落地、陪伴式服务。
戴德梁行合肥公司地址：合肥市蜀山区百利中心北塔317单元
联系电话： 0551-62816545
本文来源：商讯
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